Les changements aux règles hypothécaires mises en place par le Gouvernement fédéral en juillet 2012 continuent d’agir comme un frein à l’activité du marché immobilier, et la Ville de Québec n’échappe pas à cette vague.

Selon un sondage Léger Marketing, avant l’entrée en vigueur des nouvelles normes hypothécaires,  32% des acheteurs de la Province (et de Québec) choisissaient un amortissement de 30 ans. Or, cela n’est plus possible et le nombre de transactions est directement affecté par cette nouvelle réalité.

Aux termes des deux  premiers mois de 2013, le marché de Québec affichait un sérieux déficit au chapitre du nombre de transactions. En effet, au cumulatif des mois de janvier et février l’on dénombrait 448 ventes de propriétés unifamiliales sur le territoire de la Vieille Capitale comparativement à 572 pour la même période en 2012, soit  une baisse de 22%. Dans le cas des condos, cette baisse est de 27%.

Quant aux prix de ventes, ceux-ci résistent tout de même au ralentissement de l’activité car le prix moyen des maisons unifamiliales s’établissait à 277 234$ en février dernier comparativement à 269 023$ en février 2012, donc en hausse de 3%, ce qui correspond assez bien à ce qui était prévu par les experts.

L’ANNÉE 2013 POURRAIT REPRENDRE UN MEILLEUR ÉLAN

En règle générale, les premiers acheteurs sont ceux qui se manifestent le plus tôt en début d’année. Or, ce sont justement ces premiers acheteurs qui sont le plus affectés par le resserrement des normes applicables aux prêts hypothécaires.

En contrepartie, la hausse modérée des nouvelles inscriptions permet d’éviter un renversement total du marché, lequel devrait plutôt connaître un rééquilibrage graduel.

Seul le marché des condos est déjà en faveur des acheteurs en raison d’un surplus d’inventaire du côté des entrepreneurs qui semblent avoir beaucoup trop surestimé la demande.

La région de Québec, tout comme la plupart des marchés canadiens, a connu une bonne première moitié d’année en 2012. Par contre, l’activité immobilière a ralenti dès le mois d’août, soit le mois suivant le resserrement des règles applicables aux prêts hypothécaires.

En effet, à Québec, au cours du 3ième trimestre de 2012, 1288 ventes de propriétés résidentielles ont été réalisées par les courtiers immobiliers, ce qui représente une baisse de 14% par rapport au 3ième trimestre de 2011. Pourtant, au cours de cette même période, il y avait 10% plus de propriétés offertes sur le marché. Donc, la baisse des ventes ne peut pas être attribuable à un manque d’inventaire comme cela s’était déjà produit dans le passé.

Selon les analystes de la Fédération des Chambres immobilières du Québec (FCIQ), la baisse des ventes correspond donc à l’entrée en vigueur des nouvelles règles plus restrictives de l’assurance-prêt hypothécaire. Rappelons que le 9 juillet dernier, le gouvernement fédéral a notamment réduit la période maximale d’amortissement de 30 à 25 ans, ce qui affecte particulièrement les premiers acheteurs.

Une étude réalisée en novembre 2012 par l’Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA) en arrive à la conclusion que 16,9% des prêts hypothécaires visés par l’assurance-prêt et qui ont été financés en 2010, auraient été refusés à l’automne 2012.

À QUOI S’ATTENDRE POUR 2013?

Pour nous, la référence en matière de prévisions, demeure la Société Canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), et c’est pourquoi nous avons, encore une fois, assistés à la Conférence annuelle sur les perspectives du marché de l’habitation de Québec offerte par la SCHL en novembre dernier.

Les experts de la SCHL prévoient que la région de Québec connaîtra en 2013 une croissance modérée de l’activité, soit une légère hausse de 2% du volume des ventes et une augmentation des prix de seulement 3,8%.

Introduction

À titre de courtier immobilier, l’une des qualités les plus difficiles à maîtriser est, sans contredit, d’être capable d’établir avec justesse la valeur marchande d’une propriété.

Cela n’est jamais facile parce qu’en réalité, il n’existe pas 2 propriétés parfaitement identiques, notamment quant à leur emplacement (lequel est forcément différent), mais aussi parce que les conditions de marché changent constamment.

Bien évaluer exige une formation pour connaître les techniques d’évaluation applicables et surtout, de la pratique, de la pratique, et encore de la pratique! Par conséquent, il est indéniable qu’en cette matière, les courtiers possédant de nombreuses années d’expérience disposent d’un avantage très important.

Avant d’aller plus loin, il faut bien comprendre de quoi l’on parle. Qu’est-ce qu’une évaluation? À mon avis, la meilleure définition, et la plus simple, est la suivante :

L’évaluation est une opinion motivée de la valeur à une date donnée.

Cette définition est simple mais elle comporte des éléments très importants :

D’abord, on comprend qu’il s’agit d’une opinion, toutefois cette opinion se doit d’être motivée par une analyse sérieuse et non sur une simple première impression.

Bien que cette opinion puisse être exprimée verbalement, si vous faites évaluer votre propriété par un courtier, exigez un rapport écrit, parce que généralement un rapport verbal équivaut à une analyse sommaire, alors qu’un rapport écrit nécessite une analyse approfondie. Aussi, comme le dit si bien le dicton : «les paroles s’envolent, mais les écrits restent».

Comme autre élément important, il faut savoir de quelle valeur il s’agit. Dans notre domaine, la seule valeur à rechercher est la valeur marchande.

Ce qui nous amène à définir, à son tour, l’expression valeur marchande.

La valeur marchande représente le prix de vente le plus probable compte tenu d’une durée raisonnable permettant de trouver un acheteur.

Le domaine de l’évaluation s’appuie sur de nombreux principes dont, bien entendu, le principe de l’offre et la demande et, entre autres, sur le principe de substitution.  Le principe de substitution veut qu’un acheteur ne sera pas disposé à payer, pour l’achat d’une propriété, un montant plus élevé que le prix payé ou demandé pour des propriétés similaires, ou encore, le prix qu’il en coûterait pour construire une propriété semblable.

Par exemple, l’acheteur qui projette d’acheter une maison de 300 000$ ne l’achètera pas s’il apprend que dans le même quartier, il y a une maison identique offerte à 250 000$, ou bien, s’il peut en faire construire une dans le voisinage pour 250 000$.  En somme, c’est un peu le principe du gros bon sens.

La démarche à suivre

Bien que tous ne procèdent pas de la même manière, avec l’expérience, j’ai constaté que pour en arriver à émettre une opinion bien motivée, vaut mieux procéder par une méthode bien ordonnée.

Personnellement, je débute toujours par recueillir le maximum d’informations sur la propriété à évaluer. Entre autres, je consulte le registre foncier pour y obtenir une copie du plan de cadastre officiel.

Au prix où se vendent les terrains, l’approximation n’a pas sa place. Avec le plan cadastral en main, je suis certain d’avoir les mesures et dimensions exactes du terrain.

Dépendamment des cas, plusieurs autres informations sont maintenant disponibles sur Internet : rôle d’évaluation, factures de taxes, titres de propriété (notamment pour vérifier l’existence de servitudes).

Lorsque j’ai réuni les informations pertinentes, je suis prêt pour rencontrer le propriétaire afin de faire une visite complète des lieux et connaître toutes les caractéristiques de la maison. Aussi, sur place, je prends en note chacun des éléments pouvant contribuer à augmenter la valeur de la propriété.

Disposant maintenant d’une bonne connaissance de la maison que je dois évaluer, je retourne à mon bureau pour y scruter toutes les ventes de maisons semblables effectuées récemment, et dans le même quartier.

Le but est de retenir les 3 ou 4 maisons les plus comparables ou représentatives de la maison à évaluer, afin d’en faire, pour chaque vente, une analyse comparative et détaillée.

Je sais pertinemment que dans le domaine du courtage immobilier, il est courant pour les courtiers de «sortir» les comparables avant même d’avoir visité la maison. Mon expérience m’a convaincu que cela n’est pas la meilleure méthode.

En recherchant des comparables avant même d’avoir visité et de bien connaître  la maison à évaluer, l’on risque de ne pas retenir les meilleurs comparables, et l’on se présente forcément avec opinion préconçue et biaisée.

En somme, peut-on vraiment bien évaluer une maison avant même d’en avoir fait la visite? Absolument pas! Voilà pourquoi, je me présente chez mes clients avec l’esprit ouvert, de manière à être en mesure de rechercher la valeur maximale de leur propriété.

Les techniques d’évaluation

Pour évaluer une propriété, il n’existe pas une multitude de méthodes. En fait, dans ce domaine, l’on ne connaît que 3 techniques, soit la technique de parité, la technique du coût et la technique du revenu.

1. La technique de parité : Aussi connue sous le nom de «technique des prix de ventes ajustés», ou encore, «analyse comparative», cette méthode consiste à établir la valeur marchande par l’analyse de ventes de propriétés similaires et réalisées sur le marché.
   Cette méthode implique la recherche de comparables vendus, leur vérification et surtout de procéder à des rajustements par rapport à la propriété à évaluer, de manière à tenir compte de chacune des caractéristiques pouvant contribuer à la valeur.
   Dans le domaine, cette méthode est reconnue à titre de preuve directe et comme étant la meilleure pour établir la valeur marchande, et c’est pourquoi, je l’utilise presque toujours lorsque je procède à une évaluation.
2. La technique du coût : Cette technique consiste à établir la valeur par l’addition de la valeur du terrain, du coût de remplacement déprécié du bâtiment et du coût de remplacement déprécié des améliorations au terrain.Contrairement à la technique de parité, cette méthode est réputée pour ne constituer qu’une preuve indirecte de la valeur, et ne devrait donc pas être privilégiée pour rechercher la valeur marchande.
3. La technique du revenu : Cette dernière méthode est basée sur la capitalisation des revenus nets provenant d’un immeuble à revenus. Cette technique est fort utile pour les investisseurs à la recherche d’immeubles multi-locatifs, mais n’est aucunement applicable dans le cas d’une maison ou d’un condo.

Remarques spécifiques aux condos

Dans le cas d’un condo, l’expression «il faut comparer des pommes avec des pommes» revêt tout son sens. D’abord, il faut utiliser comme comparables des unités de condos faisant tous partie du même immeuble.

Au préalable, avant de débuter notre analyse, il est absolument primordial de consulter le plan de cadastre vertical afin d’obtenir, autant pour le condo à évaluer que pour les comparables vendus, la superficie exacte de chacun des appartements, et cela, tel que mesurée avec précision par l’arpenteur-géomètre.

Cette vérification est malheureusement nécessaire parce que dans le domaine des condos, l’on constate que les superficies annoncées sur les fiches descriptives sont trop souvent erronées, voire gonflées.

Le plan de cadastre ne peut pas mentir et met tous les condos sur le même pied quant à leur grandeur exacte. La superficie d’un condo constituant l’un des éléments les plus important dans la mesure de la valeur, il n`y a pas de place à l’erreur sur ce point crucial.

L’évaluation et le droit

Le Code civil du Québec constitue la base du droit immobilier. Les droits de propriété et leurs exercices peuvent être affectés de différentes manières. Par exemple, un courtier doit connaître la différence entre un immeuble par nature et un immeuble par attache. Notons aussi le cas des servitudes; certaines seront passives, d’autres actives, et peuvent avoir une influence positive ou négative sur la valeur.

La réglementation municipale peut aussi avoir un impact et, en ce domaine, il faut notamment bien comprendre la notion des droits acquis lorsque cela devient pertinent.

En matière de copropriété, il est essentiel de bien faire la différence entre la simple indivision et la copropriété établie aux termes d’un plan cadastral et suivie d’une déclaration de copropriété (condominium).

Donc, pour bien évaluer une propriété, bien qu’il ne soit pas strictement obligatoire d’être un juriste, il est toutefois essentiel de posséder une bonne connaissance du droit immobilier. Et cela est primordial, non seulement pour bien évaluer, mais aussi pour bien vendre une propriété.

Conclusion

Je considère qu’évaluer une maison ou un condo se compare à jouer d’un instrument de musique. Par exemple, pour devenir un bon violoniste, il ne suffit pas de posséder un magnifique violon; il faut pratiquer, pratiquer, et encore pratiquer, et cela pendant des années.

En d’autres termes, on peut aussi affirmer que l’évaluation constitue à la fois une science et un art.

Le bilan des six premiers mois de l’année 2012 démontre à nouveau la solidité du marché immobilier de la région de Québec. En effet, au cours de la première moitié de l’année, tous les segments de marché ont enregistré une hausse au chapitre du nombre de transactions.

Dans la région de Québec, 4502 propriétés ont été vendues par l’intermédiaire d’un courtier immobilier, ce qui représente, pour la même période, 11% de plus qu’en 2011. Le segment de marché le plus actif demeure celui des maisons unifamiliales, lequel accapare à lui seul 3094 ventes, soit 12% de plus qu’en 2011.

Les prix ont continué leur augmentation  de sorte qu’en moyenne, de janvier à juin, les acheteurs de propriétés unifamiliales ont dû débourser la somme 267 024$ pour faire l’acquisition d’une maison, soit 5% plus cher qu’en 2011. Cette hausse modérée des prix n’est pas une surprise parce qu’en novembre 2011, les experts de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) avaient prévu que les prix augmenteraient de 4% en 2012.

BEAUPORT CONTINUE D’ÉPATER LA GALERIE !!!

 À  Beauport, les ventes de maisons unifamiliales sont en croissance phénoménale! Imaginez : En seulement 6 mois, les courtiers y ont vendu 352 maisons comparativement à 243 en 2011. Cette performance spectaculaire représente une hausse de 45% du volume des ventes alors que, tel que mentionné, dans l’ensemble de la région, la hausse des ventes de maisons unifamiliales a été de 12%.

Pour ce qui est des prix, l’arrondissement de Beauport respecte toutefois la tendance régionale. Le prix moyen des résidences y est passé de 230 673$ en 2011 à 241 733$, soit une augmentation de 5%, tout comme l’ensemble de la région de Québec.

Vous avez déniché la maison de vos rêves et vous êtes prêt à faire une offre d’achat.  Même si vous êtes convaincu que cette propriété est en bon état, soyez prudent et présentez au vendeur une promesse d’achat conditionnelle à ce que vous puissiez  faire inspecter la maison par un expert en bâtiment.

Bien que le Code civil du Québec ne vous oblige pas, de manière formelle, à faire une inspection, vous devez tout de même agir avec prudence et diligence et dans ce contexte, l’inspection a pour but de protéger vos droits. De plus, sachez que depuis le 1^er  mai 2010, date d’entrée en vigueur de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier, tous les courtiers immobiliers ont l’obligation de vous recommander de  faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment.

La Loi sur le courtage immobilier précise de plus que l’inspecteur devrait rencontrer les critères de sélections suivants :

1. Détenir une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions
2. Utiliser une convention de service d’inspection reconnue
3. Effectuer ses inspections conformément à une norme de pratique reconnue
4. Remettre un rapport écrit

Le rôle de l’inspecteur

Le rôle de l’inspecteur est de déceler tous problèmes de construction pouvant affecter de façon significative la valeur de la maison.

Par contre, l’expert en bâtiment  n’a pas pour mission d’évaluer la valeur marchande de la maison et encore moins de remettre en cause le prix convenu à la promesse d’achat.

Les conséquences de l’inspection

L’expert en bâtiment devra dresser et vous  fournir un rapport  détaillé de ses vérifications.  Si l’inspection ne révèle aucun problème majeur, la vente aura lieu conformément à la promesse d’achat.

À l’opposé, si l’expert en arrive à la conclusion qu’il existe un ou des problèmes qui affectent de façon significative la valeur de la maison, vous aurez alors le droit d’annuler la promesse d’achat.

Pour annuler la promesse d’achat, vous devrez toutefois en aviser  par écrit le vendeur dans le délai prévu à cet effet, et, afin de démontrer votre bonne foi, joindre à votre avis une copie du rapport d’inspection.

En matière de droit, chaque cas est particulier…
Cette chronique se veut une source d’informations mais ne doit,
en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique.

Au cours de ma carrière de notaire,  j’ai souvent été témoin de disputes entre acheteurs et vendeurs au sujet du certificat de localisation.  Beaucoup de fausses informations circulent à ce sujet et je vous propose de mettre à l’épreuve vos connaissances en vous soumettant les questions les plus fréquemment posées.

Question # 1 – Le certificat de localisation a pour but de borner les limites de votre terrain.  Vrai ou faux?

Réponse :  Faux.   Le certificat de localisation ne constitue pas un bornage.  Bien que préparé par un arpenteur-géomètre, ce certificat n’a pas pour but d’établir les limites d’une  propriété.  Alors, à quoi ça sert?

Le certificat de localisation constitue une opinion et comprend un plan et un rapport préparés par un arpenteur-géomètre concernant la situation et la condition actuelle d’une propriété par rapport aux titres de propriété, au cadastre,  ainsi qu’à certaines lois et règlements pouvant l’affecter.

En langage courant, on pourrait dire que, si vous achetez une maison, le certificat de localisation vous indiquera où se situe la maison par rapport à l’ensemble du terrain et confirmera que la maison et ses dépendances sont localisées conformément aux lois et règlements applicables, notamment les distances minimales à respecter vis-à-vis les voisins.

Question #2 – Pendant combien de temps un certificat de localisation est-il valide?

Choix de réponses :  a) 1 an   b) 5 ans   c) 10 ans

Réponse :  Aucune de ces réponses n’est bonne

Le Code civil du Québec ne prévoit aucune limite de temps à l’égard de la validité d’un certificat de localisation.  En effet, la Loi n’oblige le vendeur qu’à remettre à l’acheteur une copie du certificat de localisation qu’il possède (art. 1719 C.c.Q.).

Prenez toutefois bonne note que depuis 1994, tous les courtiers immobiliers sont obligés d’utiliser le même formulaire de promesse d’achat.  Ce formulaire prévoit que le vendeur doit fournir un certificat de localisation décrivant l’état actuel des lieux.

En matière de droit, chaque cas est particulier…
Cette chronique se veut une source d’informations mais ne doit,
en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique.

Vous songez à acheter une maison?  Dans ce cas, vous avez tout intérêt à bien connaître les dispositions du Code civil du Québec relatives à la garantie de qualité.

LA GARANTIE DES VICES CACHÉS

La garantie de qualité, mieux connue sous le nom de la « garantie des vices cachés », établit que tout vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que la propriété vendue est, lors de la vente, exempte de vices cachés qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine.

Il est à noter que cette garantie s’applique automatiquement lors de toute vente, et ce, sans qu’il soit besoin d’en faire mention.  Précisons aussi que la garantie joue même si le vendeur ignore le vice.

Pour donner ouverture à la garantie, le vice doit être grave, inconnu de l’acheteur, caché et antérieur à la vente.

LES VICES APPARENTS

Les acheteurs croient souvent que le vendeur est responsable de tous les vices qui peuvent affecter une propriété.  Or, cela n’est pas le cas.

En effet, la Loi prévoit que le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, parce qu’en pareil cas, il s’agit d’un vice apparent et non pas d’un vice caché.

De plus, sachez que le  vendeur n’aura pas à garantir un vice caché s’il vous en dévoile  l’existence, parce que la Loi stipule que le vendeur n’est pas tenu de garantir un vice caché si ce vice est connu de l’acheteur.

À retenir : En tant qu’acheteur, bien que la Loi ne vous oblige pas à recourir aux services d’un expert,  vous devez faire preuve de prudence et de diligence.

Être prudent et diligent, cela signifie de bien faire ses devoirs en tant qu’acheteur, de sorte que, même si vous n’êtes pas obligé de le faire, il est généralement  préférable de retenir les services d’un expert en bâtiments indépendant.

En matière de droit, chaque cas est particulier…
Cette chronique se veut une source d’informations mais ne doit,
en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique.

C’est bien connu, les notaires ont le devoir de vérifier votre identité parce qu’en apposant leur signature au bas d’un document, les notaires attestent la validité du contenu de l’acte, y compris l’identité des signataires.

Ce qui est beaucoup moins connu, c’est que depuis 2001, le Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE) impose aux courtiers immobiliers plusieurs obligations, notamment celle de déclarer toutes « opérations douteuses » au sens de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (mieux connue sous le nom de Loi sur le blanchiment d’argent).  Cette Loi, comme son nom l’indique, a pour objectif de déceler et de dissuader le recyclage des produits de la criminalité (blanchiment d’argent) et le financement des activités terroristes.

En 2008, le Ministre des Finances a apporté des changements à cette Loi, lesquels changements ont eu des répercussions sur la façon d’effectuer les opérations immobilières au Canada.  Le principal changement introduit en 2008 à la Loi sur le blanchiment d’argent fut l’obligation imposée, à tous les courtiers immobiliers, de procéder à la vérification de l’identité des clients et à la tenue d’un document confirmant que cette vérification a été faite.

LE CANAFE A LE POUVOIR D’IMPOSER DES AMENDES

Bien que le CANAFE compte sur la bonne collaboration des courtiers immobiliers pour  intégrer la vérification d’identité dans leur pratique usuelle, le CANAFE a prévenu les courtiers que des amendes peuvent être imposées en cas de non-conformité à la Loi.

En conséquence, tous les courtiers ont le devoir de se conformer à la Loi et, entre autres, lors de toute vente ou achat d’un immeuble, procéder systématiquement à la vérification de l’identité de tous leurs clients.

Depuis quelques années, beaucoup de gens sont à la recherche d’un duplex ou triplex et plusieurs sont convaincus qu’il leur sera facile de reprendre un ou même 2 logements pour s’y loger et y loger un proche parent ( parfois même un bon copain).

Au cours des dernières années, Suzy a notamment rencontré plusieurs acheteurs à la recherche d’un duplex pour s’y loger, comme par exemple, la mère et la fille qui désiraient acheter ensemble un duplex pour y habiter chacune un logement (danger!).

Suzy a aussi rencontré un cousin et une cousine qui avaient les mêmes ambitions (danger!).  Enfin, un frère et une sœur envisageaient d’acheter ensemble un duplex pour y reprendre chacun un logement (encore danger!).

Malheureusement, la plupart des acheteurs que nous rencontrons sont mal informés et  ignorent qu’un locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux.  Ce droit vise à permettre au locataire de demeurer dans « son logement » aussi longtemps qu’il le désire.

Bien qu’il soit permis à un propriétaire de reprendre un logement, cela ne sera possible que dans les cas spécifiquement identifiés par la Loi et aux conditions établies par le Code civil du Québec.

LE CAS CLASSIQUE

L’article 1957 du Code civil du Québec prévoit ce qui suit :

« Le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. »

Selon cet article, si j’achète un duplex, je peux reprendre un logement pour moi-même l’habiter.  Je pourrais aussi reprendre un 2^ième logement pour y loger ma fille.

Toutefois, je n’ai pas le droit de mettre fin prématurément au bail et je devrai attendre la fin du bail avant d’emménager.  De plus, je devrai au préalable être devenu propriétaire de l’immeuble, ce qui signifie que l’acte de vente notarié devra être signé et publié, et je devrai aussi avoir avisé par écrit le locataire au moins 6 mois avant la fin de son bail.

Par exemple, pour reprendre un logement dont le bail prend fin le 30 juin 2009, il aurait fallu que je devienne propriétaire au plus tard en décembre 2008 et que le locataire ait reçu mon avis avant le 1^er janvier 2009.   Sinon, je devrai attendre au 1^er juillet 2010 avant de reprendre le logement. La procédure et les délais sont les mêmes si je souhaite reprendre le 2^ième logement pour ma fille.

Il s’agit là du cas le plus simple que l’on puisse rencontrer, et pourtant beaucoup d’acheteurs se font prendre en ne respectant pas les délais pour agir.

LE FAMEUX CAS DES INDIVISAIRES

Imaginons maintenant que je souhaite simplement aider ma fille à devenir propriétaire et qu’elle et moi achetons ensemble un duplex (occupé par 2 locataires) dans le but qu’elle y habite un des deux logements.  Aurons-nous le droit de le faire?

Malheureusement, la réponse à cette question est : NON!

Pourquoi???  Parce qu’en achetant avec ma fille, nous sommes, aux yeux de la Loi, des copropriétaires indivis que l’on nomme aussi des « indivisaires ».  Or, en matière de reprise de logement, la Loi déteste les indivisaires.

En effet, l’article 1958 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :

« Le propriétaire d’une part indivise d’un immeuble ne peut reprendre aucun logement s’y trouvant, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint. »

En clair, la Loi prévoit que lorsque l’on est copropriétaire indivis d’un immeuble, l’on a pas le droit de reprendre un logement peu importe qui l’on voudrait y loger.  Une seule exception à cette règle : le cas des conjoints.  Évidemment, si un mari et son épouse achètent un duplex, ils pourront reprendre un logement pour eux-mêmes s’y loger.

Donc, les cas suivants sont à éviter :

Père-fille, mère-fils, cousin-cousine, frère-sœur…  Dans chacun de ces cas, ceux qui auront acheté dans l’ignorance de la Loi seront fort déçus lorsque viendra le temps de tenter de reprendre un logement.

En matière de droit, chaque cas est particulier…
Cette chronique se veut une source d’informations mais ne doit,
en aucun temps, être considérée comme étant une opinion juridique.

Qu’est-ce que le radon?  Le radon est un gaz radioactif que l’on retrouve naturellement dans l’environnement.  Présent partout à la surface de la planète, il provient de la désintégration de l’uranium contenu dans la croûte terrestre.

Le radon est un gaz inerte chimiquement.  De plus, il est inodore, incolore et sans saveur.  Il est donc impossible de le détecter par les sens.

Du radon dans votre maison?  Le radon peut pénétrer dans une maison par toutes les ouvertures en contact avec le sol, y compris les fissures de fondation, les joints de construction, les ouvertures autour des conduits d’évacuation.

La seule façon de savoir si vous avez un problème de radon est d’en mesurer la concentration.

Ses effets sur la santé :  Le seul risque connu est de développer à long terme le cancer du poumon.

Cela dépend de la durée d’exposition (de nombreuses années sont nécessaires) et de la concentration.  Au Québec, le radon serait impliqué dans 10% des cancers du poumon, soit la 2^ième cause après le tabagisme.

Toutefois, il est important de noter que, selon Santé Canada, l’exposition au radon combinée au tabagisme engendre un plus grand risque.  En effet, parmi les décès par cancer du poumon attribuables au radon, 60% surviendraient chez les fumeurs et 30% chez les anciens fumeurs.

AUCUN CHANGEMENT EN VUE POUR LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES

En novembre 2008, nous avons assisté à une conférence sur le radon présentée par Santé Canada en collaboration avec l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ).  Le but de cette conférence était de sensibiliser les agents immobiliers au phénomène et aussi de déterminer si nous devions modifier nos pratiques dans le domaine de l’immobilier.

Lors de cette conférence, nous avons appris que la seule façon de découvrir s’il y a du radon à des concentrations préoccupantes dans une maison est d’en évaluer la teneur à l’aide d’un appareil approprié.

Santé Canada recommande une mesure à long terme de 3 à 12 mois de préférence.  De plus, Santé Canada précise que la période idéale pour un test de seulement 3 mois s’étend d’octobre à avril.

En pratique, il est donc impensable de soumettre à un vendeur une promesse d’achat conditionnelle à ce que l’acheteur puisse faire effectuer  un test de radon, et par conséquent de demander au vendeur de patienter entre 3 à 8 mois avant de savoir si l’acheteur achètera ou non la maison.

De plus, selon Santé Canada, lorsque les concentrations de radon sont trop élevées dans une maison, les mesures de correction sont peu coûteuses et n’affecteraient pas de façon significative la valeur d’une maison.

En conséquence, sauf dans les quelques zones à risques identifiées par la Direction de la Santé publique, les pratiques usuelles du courtage immobilier ne seront pas modifiées pour tenir compte du radon.

Pour en savoir davantage sur le radon, consultez le site web de Santé Canada (www.santecanada.gc.ca/radon).